Vì sao thị trường đất nền Việt Nam thường dễ "nổi sóng"?

Nhiều địa phương trong thời gian qua đã xảy ra tình trạng sốt đất cục bộ. Sau khi cơn sốt đất đi qua, không ít nhà đầu tư đã rơi vào cảnh lao đao.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trước tình trạng sốt đất, nhiều địa phương đã phải ra lệnh cấm giao dịch và chuyển mục đích sử dụng đất trong thời gian chờ điều chỉnh quy hoạch. Đến nay, các biện pháp hành chính nói trên đã ngừng áp dụng khi cơn sốt đất lắng xuống.

Đất phân lô bán nền thường dễ sốt nóng do tâm lý thích đất nền của người Việt

Mới đây, Khánh Hòa đã dỡ bỏ biện pháp hành chính cấm giao dịch đất nền tại Bắc Vân Phong. Biện pháp này được đưa ra để lập lại trật tự sau cơn sốt đất bùng lên hồi đầu năm 2018. Trước đó, Phú Quốc và Vân Đồn cũng đã dỡ bỏ biện pháp này.

Đặc biệt, tại Hà Nội, Đà Nẵng... hồi đầu năm 2019, một số huyện cũng đã xảy ra các cơn sốt đất trước tin đồn trong năm tới sẽ được quy hoạch lên quận. Giới đầu cơ đã tung ra những tin đồn này nhằm tạo cơn sốt đất giả, thông qua những giao dịch giả với mức giá cao.

Theo số liệu của các tổ chức môi giới, các nhà nghiên cứu bất động sản, giá đất cao chỉ là tin đồn, số lượng giao dịch gần như không tăng, các giao dịch thậm chí chỉ là ảo. Hoặc nếu có giao dịch thành công thì đó là giao dịch của nhà đầu cơ.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, lượng giao dịch tăng, giá đất sốt chỉ được xác định có thật hay không khi người có nhu cầu ở thực mua và khu vực đó có hạ tầng giao thông, xã hội đầy đủ.

Một xu hướng sốt bất động sản khác xảy ra vừa qua liên quan đến cơ chế chia lô bán nền đã được Nhà nước điều chỉnh nhiều lần. Theo ông Võ, trong giai đoạn 2004-2007, Nhà nước cấm chia lô bán nền tại đô thị nhưng sau đó chỉ áp dụng tại các đô thị loại 3 trở lên và hiện cơ chế này đã được nới rộng theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

Mới đây, một dự án tại Phổ Yên (Thái Nguyên) được mở bán, dù khu đất mới chỉ đang san lấp, hạ tầng chưa hoàn chỉnh nhưng nhiều nhà đầu tư đã đổ xô vào đặt cọc. Nhiều chuyên gia bất động sản đã lo ngại về tính thanh khoản sau khi nhà đầu tư đặt cọc vì người mua đa phần là nhà đầu tư, dự án lại nằm cách xa thành phố, nơi dân cư thưa thớt...

Về việc nhiều nhà đầu tư đổ xô đầu tư đất nền dẫn đến hiện tượng sốt nóng, GS. Đặng Hùng Võ lý giải là do người Việt Nam vẫn giữ quan điểm "tấc đất cắm dùi", "người sinh ra chứ đất không sinh ra".

Trước tâm lý này, nhiều dự án dù chưa đủ điều kiện nhưng vẫn được chủ đầu tư mở bán như một loạt dự án tại Phan Thiết (Bình Thuận). Thậm chí, thị trường còn xuất hiện nhiều dự án "ma" về chia lô bán nền, trong đó có sự tham gia của một số tổ chức môi giới bất động sản vào môi giới đất nền.

Nhận định về thị trường địa ốc năm 2019, ông Võ cho rằng thị trường đang dần ngưng trệ. Đất nền tại một số địa phương vào một số thời điểm lại rơi vào tình trạng sốt thực sự hoặc giả tạo, gắn với cả những thủ pháp tiêu cực.

"Tình trạng ngưng trệ chung của toàn thị trường có nguyên nhân từ các xung đột pháp luật giữa các luật có liên quan tới bất động sản và việc thực thi pháp luật thiếu nhất quán tại các địa phương", ông Võ nói.

Nguyên nhân của xu thế ngưng trệ, ông Võ cho biết là do Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản. Khi đó, nguồn cầu từ phía các nhà đầu tư thứ cấp giảm đi. Nguyên nhân khác là do quy hoạch gắn liền với khả năng tăng giá bất động sản.

Trong các cơn sốt đất đã xảy ra, có thể thấy chỉ có sự can thiệp của các biện pháp hành chính, tức là sự vào cuộc của chính quyền địa phương. Có những khu vực, cả Chính phủ cũng phải vào cuộc để chấm dứt cơn sốt đất, đơn cử như sốt đất Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

Tuy nhiên, các chuyên gia lo lắng hiện tượng sốt đất do giới đầu cơ tung ra dựa trên tâm lý "thích đất nền" của các nhà đầu tư sẽ vẫn tiếp diễn nếu các bộ, ngành, chính quyền địa phương chưa sâu sát, thường xuyên trong việc kiểm soát cũng như thiếu cơ chế quản lý chặt chẽ.

Ngoài ra, với việc sốt đất nền tại các dự án "ma" có sự tham gia của một số sàn môi giới và một số doanh nghiệp bất động sản, tiêu cực này có nguyên nhân từ các công ty địa ốc.

Nhiều nhà đầu tư cho hay, để có thể "cắt cơn sốt", chưa có giải pháp hợp lý được luật hóa mà phải dựa vào các giải pháp hành chính thiếu căn cứ pháp lý do các địa phương đưa ra mỗi khi thị trường "nổi sóng".

Theo nguồn tin Batdongsan.com.vn - (Theo VTC News)